土地や家を所有するということについて、ずっと疑問を抱いてきました。
中国の方と話す機会があったとき、
「日本は土地を所有できるからいい。中国では土地は国の物だから借りることしかできない。だから日本の土地は欲しい」
ということを言っていました。
「でも、日本では所有している限り永遠に税金を取られるから、実質的に国に借りているのと大して変わらないよ」
と応えると、分かったような分からないような不思議な顔をしていたのを覚えています。
もちろん、固定資産税や都市計画税などの税金は家賃よりは安い場合が多いし、
いつ住めなくなるか分からないという不安からは解放されるので、所有することに意味がないということはないと思います。
でも、これからの時代にも同じことが言えるのかはよく分かりません。
地方ならまだしも、都会の固定資産税はなかなかのものです。
必要ない部分は売ればいいのですが、それがなかなかできない場合もあります。
その代表例が《先祖代々の土地だから》。
今日のYahooニュースに、
【実は大変なんです……東京都内で600坪以上の大豪邸に住む人たちの「暮らし」と「苦悩」 豪邸生活の意外な現実】という記事がありました。
高級住宅地に広い土地を所有する方を取材した、「週刊現代」2016年7月16日号からのとても興味深い内容でした。
しっかり読みたい内容でしたので、内容を写しておきます。
元記事のリンクはこちらです。
森林のような2000m2の敷地――
庭の手入れだけで月100万円以上かかり、
防犯費用も莫大、最大の悩みは相続と税金対策 23区内の高級住宅地を歩いていると、たまに出くわす森のような豪邸。いったい誰が住んでいるのか、どんな金持ちなのか、どんな生活をしているのか。豪邸の主たちが赤裸々な「本音」を語り明かす。
税金のために借金をする東京都内でも屈指の高級住宅街として知られる世田谷。そんな住宅街を歩いていると、一帯が森のような木々に覆われる異様な一角が目に入る。
木々の陰からにわかに敷地内の豪邸が垣間見えるが、広すぎて中の詳細はうかがい知れない。「超」がつくほどの高級住宅街にあって、優に600坪は超える大豪邸であることは間違いない。
「この地は江戸時代に幕府直轄の天領となり、私の一族は代々この地を受け継いできました。近くの寺に置く過去帳で遡れる限り、私は17代目の当主になります。敷地面積ですか？ よそ様に貸している分も含めれば、だいたい2400坪というところでしょうか」
そう言って敷地内に迎え入れてくれた当主は、「匿名」を条件に取材に応じてくれた。
「どうぞこちらへ」と玄関を通されると、豪邸内はまず20畳近くある和室が広がる。和室には「特注」だという大きなガラス窓が設けられていて、外から新緑がまぶしいほどに目に飛び込んできた。森林を切り開いたように作られた日本庭園は圧巻で、樹齢を重ねた松の木に、この日は梅雨時とあってアジサイの花が彩りを添えていた。
「松の木などは放っておくとすぐにダメになってしまうので、手入れは怠れません。年に2回ほどは5名ほどの庭師さんに来ていただき、数日かけて大規模に整備してもらっているんです」
もちろん、費用はばかにならず、「年間維持費で3ケタはかかっている」と当主は苦笑いを浮かべた。専門業者によれば、この規模であれば年間維持費で500万円はかかるという。
本誌記者がその額に驚いている様子を見ると、当主はポツリと「胸中」を語り出した。
「みなさん、われわれのように大きな敷地を都内で持っているものを見て、『うらやましい』などと思うでしょう。でも、実はそんなことはないんです。一族はこの土地を守り、維持しようと苦悩し続けてきたんです」
最初の苦難は戦後すぐのことで、農地改革と資産課税で所有地をごっそり召し上げられた。
「当時、私は中学生でしたが、制服も買ってもらえないので国民服を着ていかざるを得ず、同級生にバカにされました。
1970年代、先代が亡くなった際の相続もきつい体験でした。この土地の当時の路線価は坪8万円ほどだったのですが、相続税評価額は3倍ほどの25万円。しかも、当時は税率が70％でしたから、土地を売って納税する以外にありませんでした。これで土地の半分を失いました」
それでもまだ2400坪の土地が残っているというのも凄いが、苦悩はそれで終わらなかった。当主は「’80年代のバブル時にも苦労した」と言う。
「’80年代の不動産バブルにのって、この土地も地価が坪500万円ほどまで急上昇しました。周囲からは『儲かって仕方ないでしょう』などと羨ましがられたのですが、とんでもない。土地を守ろうとするわれわれにとっては、固定資産税がうなぎ上りに上がっていく地獄の日々だったんです。
この時期、周囲では『相続対策』のために銀行から億単位で借金をして、地方の安い土地を大量に購入する人がたくさんいました。相続税評価額を下げる狙いですが、バブル崩壊とともに地方の土地がタダ同然になり、残ったのは莫大な借金だけ。そのために、先祖代々の土地を手放した人がたくさん出ました。
幸い、私は仕事が忙しくて相続対策などしている暇がなかったので土地を維持できたというのは、皮肉なことです。こういう経験をして結局、相続対策なんてしてもまったく意味がないと気づかされました」
固定資産税が1000万円超
もちろん、現在も固定資産税は重くのしかかり、試算すると年間約3000万円と超巨額に及ぶ。
「土地の一部を貸し出して地代収入を得ていますが、固定資産税の支払いに消えていくので、手元には残らない。地代収入で現金や金融資産がたんまり増えていくなんてことではないんです。
だから、私は贅沢なんてまったくしたことがない。酒もタバコもやらないし、遊びも一切やらない。海外旅行にも行かずに、ひたすらこの土地の維持に人生を捧げてきました。唯一、贅沢をしたと言えば、築70年以上経てさすがに住みづらくなってきた木造の自宅を建て替えたくらいです。
そんなに苦しいなら土地を切り売りすればいいじゃないかとよく言われますが、そこは理屈ではないんです。ご先祖様を想うと、私の代で土地を失うわけにはいかないという強烈な使命感が湧いてくるんです。
先日も、孫に『夢はなんだ』と聞くと、『ない』と言うんです。理由を聞くと、『だって、私は後を継がなきゃいけないでしょ』と。この言葉には愕然としました。この家で生まれ育つことの宿命を感じずにはいられませんでした」
庶民にはけっしてうかがい知ることはできない「豪邸の苦悩」。
同じくその苦しみに頭を抱えているのが、酒井信二氏(60代、仮名)である。小田急線沿線でも屈指の人気エリアで、有名マンションなども建つ一角。瀟洒な邸宅が建ち並ぶ中を歩いていると、忽然と広大な林に覆われた豪邸に出くわす。敷地はなんと1000坪を超えるという。
「江戸初期から判明しているだけで私で15代、この土地を受け継いできました。この家は4代前が宮大工に建ててもらったもので、関東大震災でも先年の東日本大震災でもビクともしなかったんですから丈夫なものです。ただ、この家は以前は倍くらいの大きさがあったんです。実は固定資産税が高くて払えなかったので、半分壊したんです。
いまでも、固定資産税は年間1000万円近い額を支払っています。私は納税に苦しむ親を見てきたから、小さい頃から稼げる専門職になろうと心に決めて、医者になりました。多くの人の命を助けたいと思って医師を志す人は多いと思いますが、私は固定資産税を支払うために医師になったようなものです」
酒井氏は現在60歳を超えているが、「重税」の支払いのためにいまも週に数回はアルバイトとして病院に働きに出ている。また、数年前には敷地内に賃貸用アパートを建てて、家賃収入を税金の支払いの足しにしてもいる。
「もっと大きなマンションを建てればいいと勧めてくる人もいますが、私は数々の『失敗』を見てきています。同じように都内で土地を受け継いだ親戚は、子供が困らないようにと大規模マンションを建てました。が、10億円の相続税を支払う時にマンションが売れなくて、結局土地を手放すことになりました。
株などの資産運用を試みた親戚もいましたが、バブル崩壊、リーマン・ショックでやられて、みな『没落』していきましたよ。資産というのは、困った時に案外役に立たないんです」
酒井氏の収入はほとんどすべて、土地の維持とローン支払いと税金に消えてなくなるので、貯金は増えない。贅沢もできないが、「それでもこの土地が維持できればいい。そういう人生ですから」と酒井氏は言う。
「税務署っていうのは恐ろしいですよ。私が職員の名前を知らなくても、彼らは私の名前と顔をしっかりと覚えている。税務署に行くと一度もお話ししたことがない方から、『こんにちは、酒井さん』と声をかけられるんですから。まるで、あなたのことはいつも見張っていますよ、と言われているようなものです。
土地の管理は本当に大変です。草むしりひとつとっても、抜いても抜いても生えてきますから。アルバイトもして、草むしりもしてという生活ですから、時間はいくらあっても足りない」
最後に、いま欲しいものは、と聞くと意外な答えが返ってきた。
「犬ですね。いま玄関で犬を1匹飼っていますが、番犬用に土地の東西にもあと1匹ずつ欲しい。土地が広すぎて、侵入者にも気づけないんです。私の娘なんて、この敷地内で変質者に追いかけられたことがあるほどです」
悪質業者が次々に来る
このように、豪邸に住む人たちの悩みは深くて広いが、多くが共通して悲鳴を上げるのは高額に及ぶ「税金」である。
しかも、国税による監視の目は年々厳しくなっていると、彼らは一様に口を揃える。
「最近、税務署の方が頻繁にうちに来るようになったんです」
そう語るのは、都内南西部の高級住宅エリアで、700坪を超える広大な敷地に住む岡本由美氏(50代、仮名)である。
道路沿いに白壁が100mを超えて続く敷地はまさに圧巻。岡本氏はこの地で8代にわたって住み続けてきた。「絶対匿名」を条件に、税務署への怒りをぶちまけてくれた。
「そもそも固定資産税だけでも毎月サラリーマンの月収くらいの金額を取られるのだから、たまったものではありません。うちの親はこないだ、『その税金を無駄使いした舛添は、絶対に許さない』などと激怒していました。でも、税務署に目をつけられたらなにをされるかわからないので、目立たないように静かに過ごしてきました。
それが、消費増税の先送りが決まった頃から、税務署が頻繁に来るようになったんです。この前も都税事務所から何の連絡もなく2人の担当者が来て、『敷地はどこまでが宅地ですか』などと聞いてきました」
税収のあてにしていた消費税分がなくなったので、ほかから税金を取ろうとして、「豪邸の主」が目をつけられていると岡本氏は憤る。
「私たちはきちんと税金を支払っているのに、『取れるところから取る』ということですよ。われわれがバカ高い税金を払っているから金持ちだと勘違いしているんです。
周囲からもどうせ税金対策しているんでしょうという目でも見られますが、そんなものはうまくいくものではない。うちも以前に一部の土地を駐車場にしましたが、30台分のうち半分も埋まらなかった。税金対策でアパートや戸建てを建てても、最近は転売やまた貸しをする悪質業者がいて、得体のしれない外国人を入居させたりするから危なっかしい」
岡本氏の怒りの矛先は、「税金対策」を持ち込む業者にも向かう。
「土地を持っていると、朝から晩まで不動産業者から電話がかかってきて、『土地を売ってくれ』とやってきます。この前は夜の9時に、ある業者の営業マンがうちに来て、『相続対策に土地を売って建物を建てさせてください。カネは全部弊社が出します』と。あまりに非常識な時間帯に来たもんだから、怒って追い払いましたが、こういう業者は後を絶たない。
私はまだ若いので、『売ってくれるまで動きません』とか居座る営業マンを追い出せます。が、年を取った高齢の地主の方の中には、うまく入り込まれて、いいように土地を奪われてしまう人もいます。最近、広い土地が細切れにされて、小さい分譲戸建てにされているのをよく見ますが、あの景色を見ると切ない気持ちになるんです」
「文化財貧乏」という悲劇
先祖代々の土地を残したい一心で「税金対策」をしたところ、余計にひどい目にあう。「業者に騙された」などと嘆いても仕方なく、気づいた時には後の祭り。「相続増税」が実施された昨年以降、大切な土地を失う被害者が急増しているという。
山手線沿線で700坪超の敷地に住む宮下健二氏(70代、仮名)もそんな危機に瀕している一人。宮下氏の場合はさらに特殊なケースで、みずからを「文化財貧乏」と呼ぶ。どういう意味か。
「うちは江戸時代にこの地の名主を務め、一帯の敷地を代々継いできました。世間様からはそれでお金持ちと思われるかもしれませんが、代々の相続税や固定資産税で苦しい家計を余儀なくされてきました。
そうした中、相続の借金も膨らみ、いよいよ生活もままならないとなった時、自宅を文化財に登録してはどうかと勧められました。土地にかかる固定資産税が減免になるうえ、指定物の改修費については8割が公的負担になるという話でした」
さっそく宮下氏はこの話に乗り、文化財の指定を受けたが、それが「文化財貧乏」の始まりだった。
「ある時に自宅があまりに古くて冬は寒すぎるので改修したいと思ったのですが、文化財指定を受けたがために改修は規制されてしまった。家には住めないけれど、売るにも売れない。しかも、維持費だけがかかるという事態に陥ったんです。
不定期に母屋などを修繕しますが、その費用は2割が自己負担。植木の手入れなどはすべて自己負担で、年間100万円近くかかってしまう。
おまけに、自分の住む家を別の敷地内に建てなければいけなくなったのですが、その新しい家の土地部分はしっかり固定資産税を取られる。つまり、私は普通の生活を営みながら、それとは別に文化財を維持し続けないといけなくなったんです」
税金対策のつもりが余計に出費が増えてしまうのだから、本末転倒だ。
「まったくおカネは貯まりません。いまは文化財指定されたこの自宅を国や東京都に引き取ってもらえないか検討しているところです」
このように、豪邸に住む人たちは、一般人には計り知れない悩みを抱えていることが多い。
一方で、都内で悠々の「豪邸ライフ」を送っている人もいる。
小田急線沿線の低層マンションなどが建ち並ぶ高級住宅街。敷地内に入る門扉は来るものを歓待するように大きく開け広げられ、門をくぐると手入れされた木々が迎え入れる。その木立を抜けた先、やっと豪邸が目の前に立ち現れる。門から家が見えないほどの敷地は、1000坪近い。
これほど広大な土地を維持するため、税制などで苦労していないか――。そう尋ねると、
「うちは全然大丈夫です」
この家の男性主人は笑って、語り出した。
「こんなに広い土地があるから税金が苦しいでしょうとよく心配されますが、そんなことはありません。実はうちの場合は、生産緑地の指定を受けているので、土地の課税評価が農地としての評価になるんです。都内ですが農業をしっかりやって、生活できていますよ」
車は普通の国産です
東京都主税局によれば、生産緑地の評価額は都内であればどこでも1m2
あたり220円(1坪あたり約720円)。仮にここが普通の宅地であった場合、評価額は1坪約200万円なので、実に3000倍近くも固定資産税が違う計算になる。 「生産緑地の場合、相続時も農地評価できる。もちろん、営農しているという条件付きですが。だから、一番神経を使うのは子どもとの関係です。子どもが農家を継ぎたくないと言ったら、この農地が宅地扱いになって、とてもじゃないが支払えない巨額の税金支払いが振りかかってくるわけです。いまのところ子どもは継ぐ気を見せていますが」では、都内の広大な土地で農家を営む人はみな「安泰」なのかといえば、そんなこともない。練馬で2000坪あまりの土地を受け継ぎ、農園を営んでいる和久井淳氏(50代、仮名)が嘆く。
「確かに農地のおかげで税金は低く抑えられているけれど、私の場合は農園が儲かっていないからきついんです。では、農業をやめればいいじゃないかと思うかもしれませんが、そうしたら今度は高額の納税を迫られる。儲からないけど農業は続けなければいけないので、生活は楽ではありません。見ての通り、車も普通の国産に乗っています」
和久井氏は子どもには同じ思いをさせたくないので、土地の一部を使ってマンションを建てることも考えたが、それもあきらめたという。
「この一帯は建ぺい率がかなり低く抑えられているんです。デベロッパーも進出してこない。開発すらできない『儲からない土地』なんです。だからもう、粛々と農業をやっていく運命なのだとあきらめました。
うちの敷地には、行政に指定された保安林もありますが、これも手入れが面倒でね。落ち葉が敷地外に出ると、近隣からクレームが来るから、剪定と掃除にカネがかかって仕方がない。よくお宅は広くて、自然に囲まれていいですね、なんて言われるけど、この広大な土地に住むがゆえの気苦労は、誰にもわかってもらえないんです」
実は大変なことが多くて、税金に追い回され、それほど贅沢もできない。それが豪邸生活の意外な現実だった。
「週刊現代」2016年7月16日号より