彷徨える古家好き

田舎暮らしやBライフ・小屋暮らしに憧れて彷徨って~さまよって~います

Bライフの固定資産税について考える(実例募集中)

time 2017/03/03


Bライフを志すにあたって、まずは安価な土地を取得するのが一般的だと思います。

その土地の固定資産税は、実際に土地を見に行くと不動産屋さんから教えてもらえると思いますが、その価格が高いのか安いのか、なぜその金額なのかについては知ろうとしなければ分からないままになっている、又は住み始めてからもよく分かっていないということも多いのではないでしょうか。

この固定資産税について、Bライフ・小屋暮らしや田舎暮らし用に自分なりにざっくりまとめておきます。(随時加筆修正します/間違いがあれば教えてください※憶測不要)
この、国から土地を借りてる費用(だと自分は思っています)について把握しておくことは、きっと必要だと思うので。

間違っている個所があるかもしれないので、詳しいプロの方がいましたら教えてください。
実践しているBライフ/小屋暮らし先輩の実例(どれくらい掛かってるとか)なんかもいただけると嬉しいです。

では、珍しく長文です。

負動産をあえて買うのだから知っておきたい固定資産税

Bライフ用に土地を取得。すると掛かるのが固定資産税。
これは所有している限り未来永劫掛かるわけで、例えばBライフを卒業したとしても誰かが買ってくれないことには逃れられない負動産になってしまいます。
激安(一般的魅力の低い)の土地を購入するわけですから、次の買い手が現れる可能性はかなり低いのが現実でしょう。

最低限かかる固定費をしっかり把握して快適なBライフを送るために、
自分のメモ用に書きますがみなさんにも役に立つ情報があれば嬉しいです。

ざっくりと固定資産税の仕組み

土地の固定資産税は、固定資産税評価額-〈軽減措置や負担調整措置←ここ重要〉=課税標準額×1.4%、
建物は固定資産税評価額=課税標準額×1.4%です。

都市計画税(0.3%)もありますが、
都市計画区域内(超ざっくり言うと街中)に住む場合だけ掛かる税金なので、普通の場所に住みたい場合には掛かる可能性大ですがBライフの場合はどうなんでしょう?購入前に都市計画図を確認すれば回避することも可能です。

この税率、正確にはそれ以下って数値だと記憶していますが、
どの自治体も限界まで徴収してると思うので、この数値で計算できると思います。

で、課税標準額が免税点の土地30万円・家屋20万円以下の場合は無税です。
実際のところは分かりませんが、Bライフの小屋が資産価値のあるものだとは思えませんので、家屋は課税されないものとして考えてもいいのかもしれません。

土地もこの免税点範囲内であれば文句なしですね!
因みに、ブログを拝見する限り寝太郎さんは固定資産税0円(土地、家屋とも免税点以下)だそうです。さすが!

あ。この金額は購入額ではないということには注意が必要です。

固定資産税評価額の割引〈地目と現状地目〉について

ここで言う割引は「軽減措置や負担調整措置」のこと。

地目というのは、土地の用途を
田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、その他の雑種地に分けたもの。

Bライフにはほぼ関係ないと思うので、鉱泉地やら池沼やら牧場やらのことは忘れて、
「田畑(農地)・宅地・山林・原野・雑種地」があると理解しましょう。

この地目は登記に記載されていますが(登記地目)、
登記はそんなに記載内容を変えるものでもないので(本当は変えないといけないがお金も掛かるし)、
実際の使用状況と異なる場合も出てきます。

例えば山林を買って家(小屋)を建てたら、その部分はもう宅地ですよね。
なので、税金を掛けるときには実際の状況を見に来て決めるわけです。
これが、現状地目(課税地目)で税金を決めるときにはこっちを使うことになります。

東京なんかでは、委託を受けた専門会社が航空写真を時々撮って増築や新築・屋根の葺き替えなんかをチャックしているらしいです。
他の地域でも同じなのかもしれませんけど。

で、状況によって異なりますが、ざっくり言うと
原野<山林<農地<雑種地<宅地という順番で土地の評価額(税金の計算基準)は高くなるようです。
結局、安い土地は税金も安いというだけのことだと考えていいと思います。

雑種地とは

雑種地というのは、それ以外の地目のどれにも当てはまらない土地ということで、
例えば以下の評価となります。

・駐車場、運動場等(ほぼ宅地と同等):宅地比準9割
・資材置場等(軽微な造成が必要な雑種地):宅地比準7割
・荒地、廃土置場、不毛地等(相当な造成が必要な雑種地):宅地比準5割
・太陽光発電施設用地、造成残地等:宅地比準3割
・がけ、法面(傾斜地のこと)、水路敷地、利用価値の無い残地等(住宅地内):宅地比準1割
・農地並(農用地区域内の雑種地):近傍農地比準額
・山林並(山間部の雑種地):近傍山林比準額

農地は一般人には手の出せない土地ですが、
田舎暮らし的Bライフであれば、就農という選択も一応あるわけなので記載。
〈固定資産税は安め〉そもそもの評価額が低い&固定資産税3分の1ということになります。

小屋を建てる場所は宅地or宅地並みになる

それまでの地目は何であれ、建物がなかった場所に「家」が建つと基本的に宅地として課税されます。

元の課税地目が宅地で更地の場合には、
200平米までの部分(小規模住宅用地)は評価額の6分の1になる、それ以上の部分(一般住宅用地)についても3分の1になるという軽減措置があるので、家があることによって税金が安くなります。
計算してみると分かりますが、雑種地の場合も状況によっては安くなります。

実際の地目の差による税額の違いがどれくらいあるのかがよく分かりませんが、
例えば、畑から雑種地に変更して10倍近くなったという話もあるようです。
(実際に地目・課税地目を変更した・された方の数値をたくさん比較してみたい)

Bライフで買えるような辺境の地であれば、
例えば地目が山林や原野の土地を買った場合には、そのままで山林や原野でも固定資産税は安いのですが、そのままでいるよりも家(小屋)を建てて、6分の1になる200平米は宅地(宅地並み)の方が、土地の評価額が高くなってしまっても結局安いって場合も発生するのかな?とも思ったのですが、いくつかの地点でざっくり取引価格を比較計算してみたところ、雑種地から宅地ならともかくとして、山林や農地から宅地となると15~20倍は違いがあるんですねぇ・・・
もちろんこの場合には同じ地点ではないので前提が全く異なりますが、地目が山林から宅地になると10倍くらいの違いは出ると考えた方が良さそうです。

取引価格の比較はここでできます
不動産取引価格情報検索

原則一筆ごと・一筆一軒

原則的に、一筆(一まとまりの土地)には1つの地目・建物は1軒までとなっています。
付帯建築物(倉庫とか外トイレとか離れとか、本体のおまけ建物)は可能ですけど。
田舎の方などの広い土地を調べていると、敷地は広大だけどやたらと分筆(一筆の土地を複数に分ける)してあるのがあります。
(単に飛び地をたくさん持ってる場合も結構多い)
最初、なんでか分からなかったのですが税金について調べて合点がいきました。

単純に税金だけのことを考えれば、
家を建てる土地はピッタリ200平米ごとに分筆してあるのがベストだと思います。
山は山だけ、農地はだけにして、宅地や家が建てられるレベルの雑種地は200平米ごとに家を建てていく(アパートの場合は計算が違いますが基本的な考え方は同じ)のが最も固定資産税が安いハズ・・・(あんまり自信なし)

広い土地の場合には、一筆の中で課税地目を分けることも可能だったと思いますが、
お役所の人の気分?で見解が分かれる場合もあるようなので、スマートなやり方ではないかもしれません。

ただ、山の中に小屋を建てる場合には悩みます。
きっと、山林は小さい単位では売っていないし所有者が同じなら分筆もされていないでしょう。
境界線を確定したり面積を測ったりするためにわざわざ測量としないといけないので費用も手間も掛かりますし。

広い土地なら一筆内で課税地目を分けることが可能だとしても、お役所さんは実際どれくらいのサイズにしてくれるんでしょう?200平米ピッタリに課税地目を変えてくれる神のような人がいてくれるといいんですけど。実際はどうなのかなぁ

現時点での結論

小屋暮らし/Bライフにとって、国への賃貸料である土地建物の固定資産税は可能な限り少額or無料にしたい大きなポイント。
安い土地=一般的に価値が無いから安い=自分が不要になっても売れない(誰ももらってくれない)覚悟は必要=自分が死んでも相続人がいなくなるまで永遠に掛かるということを理解する。

土地を買ってからコントロールするのは非常に難しいけれど、買う前に知って対処したり覚悟を決めたりすることはできる。
土地の現状をしっかり把握して最善の選択をすることが小屋暮らし/Bライフには必要(あちこち引っ越すゆとりがあるなら別)

建物とは何かという議論みたいのも色々ありますが、海外のようにタイヤを付けたところで建物扱いを逃れるかは微妙なようだし、例えばキャンプングカーやトレーラーだと重量税やらの別の税金が結構高く掛かってくるし(市街化調整区域に住めるという利点はある)。結局、免税点以下の土地建物を持つか、小規模住宅用地の軽減措置6分の1を受けられる最大範囲内だけ所有するのが一番良い。そして建築確認申請云々が面倒なので価値のない既存古家を徹底改造(廃材処分や廃屋に残る実に陰々滅々とした空気感がこれまで何軒か見てとても怖かったなどちょっとした問題はあるけれど)もしくは、都市計画区域外に建つ廃屋(母屋)を取得して、その付帯建築物として10㎡以下の小屋を建ててそこに住む。というのが現時点での個人的結論です。
明日には変わるかもしれませんが・・・

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プロフィール

管理人:はじめ
間取り図大好き。
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第二種電気工事士資格有。
隠居用の物件を探す日々。
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